房企中報現場丨不畏風險蔓延，越秀地產“做好自己”

21世紀經濟報道記者吳抒穎 香港報道

房地產行業近年來少有的“黑馬”越秀地產交出了今年上半年的成績單。處在上升周期的越秀地產，業績表現自然優于同行平均水平。

今年上半年，越秀地產是少數銷售保持正增長的房企。報告期內，越秀地產錄得合同銷售金額836.3億元，同比上升71.0%，完成公司全年銷售目標1320億元的63.4%。

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與之同時，越秀地產實現營業收入約321億元，同比上升2.6%；歸母凈利潤約21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約21.5億元，同比上升0.8%，主要財務指標均呈現升勢。

現金流量表方面，截至2023年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約492.5億元，剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，顯示出較好的流動性。

不過，市場的下降同樣也影響了越秀地產，今年上半年，越秀地產的毛利錄得57億元，同比下降14.2%；毛利率為17.8%，雖然仍處于高位，但相比之前已經有明顯下滑。

越秀地產的良好業績，得益于這幾年在投資上的發力。今年上半年，越秀地產通過多元化的拿地渠道，在重點一二線城市如北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等新增11幅土地，總建筑面積約為217萬平方米。

由于對優質土儲的極致追求，越秀地產也因此引發了不少話題，例如在拍賣現場的桌上擺橙子和香蕉寓意“成交”，還有今年4月，越秀和華發組成的聯合體在競拍上海一宗地塊時，現場公證人員認為越秀參拍公司的營業執照不符合要求，導致其無法入圍最終的競拍環節。

這是越秀地產進入上海市場的一個小插曲。在業績會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在談及這一事件時表示，這次事件責任不在越秀地產，他同時強調，此次事件是不打不相識，越秀地產對上海等一線城市市場仍在加大布局力度。

除了上海以外，今年越秀地產在北京也是無比風光。今年上半年，越秀地產在北京共獲取3幅優質地塊，新增土地儲備約43萬平方米，這些項目也為越秀地產帶來了很好的銷售轉化。

林昭遠在談及投資計劃時表示，房地產發展這么多年，公司選擇城市發展的理念，還是立足城市的人口、產業、經濟實力，經濟實力越強，房地產的抗風險能力就會越強，因此一線城市也是公司這幾年重點發展的區域。從今年投資強度的鋪排上，包括積極參與投資項目等，公司對四大一線城市還是有堅定信心。

由于今年上半年銷售情況完成良好，市場也十分關注越秀地產是否會提高全年的銷售目標。

不過，林昭遠表示，從上半年完成目標的情況看，實現年度銷售目標壓力確實不大，壓力不大就無需用太猛的措施，保證“既有量又有價”，把保持公司的現金流穩定、既定的業績作為目標。基于此，越秀地產仍然維持1320億元的銷售目標。

近兩個月來，房地產市場風險有蔓延的趨勢，有國資成分的房企也開始出現流動性壓力，這讓市場也出現了一定程度的恐慌。

林昭遠分析認為，無論是民企還是國企都是市場主體，受到市場影響出現流動性和信用問題，都是正常的。“企業要考慮對市場波動做了哪些準備，如何管理好杠桿和流動性。企業出了問題不能怪市場，只能怪自己。”

林昭遠的這種認知，的確也契合越秀地產的發展軌跡。在房地產市場上一個高歌猛進的周期，越秀地產的標簽是“保守”，一直被詬病不夠進取。但也正是因此，越秀地產在當前的小周期中才有加杠桿的空間，而回頭看當前逆周期擴張的房企名單，中海、華潤等央國企，此前無一不是相對恪守財務紀律而相對規模發展受到影響的房企。

林昭遠認為，從政策端來看，市場肯定會足夠寬松，如剛出臺的“認房不認貸”等，也相信政府有很多工具箱政策在準備拿出來用，因為中央已經定調，要確保房地產市場的平穩健康發展。

“從行業角度，目前確實在尋求筑底信息。市場需求應該會出現比較大的分化，個別城市的分化也比較嚴重，好城市、好地段銷售總體還是比較正常。概括下來，政策會加持，行業在筑底，市場還在分化。”林昭遠表示。

對于下半年的市場表現，林昭遠則稱，既相信、也預判政府會圍繞“因城施策”、持續寬松的政策來促進房地產良性恢復和健康發展。公司的發展策略角度還是更加精準，以變應變。運營策略上，要降本增效，提高效率；財務上，繼續加強銷售回款和現金流的管理。