萬物云朱保全：好皮囊是父母生的，但好身體是自己練的

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“好皮囊是父母生的，好身體是自己練的，好品格是遺傳的。”萬物云董事長朱保全在萬物云2023年度中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，如果以前“拼爹”可以獲勝，現(xiàn)在更重要的是自身拼命奮斗。

遺傳了萬科合伙奮斗精神的萬物云表現(xiàn)確實(shí)不俗。報(bào)告期內(nèi)，萬物云實(shí)現(xiàn)營收160.2億元，同比增長12.5%；毛利率24.1億元，同步增長13.4%；凈利潤10.5億元，同比增長15.7%。

其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入達(dá)到90.4億元，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入達(dá)到56.7億元，同比增長11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入達(dá)到13.2億元，同比增長13.9%。

(資料圖片)

但在半年前，萬物云還飽受“增利不增收”的質(zhì)疑。彼時(shí)，雖然萬物云2022年?duì)I收首次突破300億大關(guān)，但難逃毛利潤和凈利潤下降的現(xiàn)實(shí)，其中凈利潤更是同比下降了7.5%。

面對(duì)困境，朱保全曾對(duì)萬物云與萬科的關(guān)系、并購市盈率高、社區(qū)增值服務(wù)三個(gè)方面進(jìn)行“反思”，并由此判斷“當(dāng)更多的蝶城進(jìn)入到提效改造過程，我相信2023年的效益改善會(huì)大于規(guī)模的增長。”

和預(yù)判一致，得益于蝶城戰(zhàn)略順利兌現(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)毛利改善，同比增長34.3%，該項(xiàng)業(yè)務(wù)整體毛利率增長2.1個(gè)百分點(diǎn)；居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)增長強(qiáng)勁，收入6.9億元，同比增長30.2%，毛利1.9億元，同比增長53.4%，市占率不斷提升。

來自萬科的關(guān)連交易收入占比下降至13.6%

“如果沒有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，物業(yè)公司將如何獨(dú)善其身？”

在年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上，有分析師提問，脫鉤萬科集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司后，萬物云是否具備獨(dú)立發(fā)展的能力？

答案是肯定的。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，萬科集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司業(yè)務(wù)繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。且從項(xiàng)目數(shù)量來看，這種趨勢(shì)更加明顯。

具體來看，2023年上半年，住宅物業(yè)在管項(xiàng)目中，來自第三方的為2140個(gè)，來自萬科及聯(lián)合營集團(tuán)的項(xiàng)目為1446個(gè)，第三方占比達(dá)60%；商寫物業(yè)的在管項(xiàng)目中，來自萬科及聯(lián)合營集團(tuán)的項(xiàng)目為301個(gè)，來自第三方的為1657個(gè)，第三方占比達(dá)85%。

以商寫物業(yè)舉例，業(yè)績期內(nèi)，旗下商企物業(yè)服務(wù)品牌萬物梁行新增近20家500強(qiáng)及獨(dú)角獸客戶，包含頭部保險(xiǎn)公司、國產(chǎn)運(yùn)動(dòng)龍頭、頭部白酒企業(yè)等；新增簽約7個(gè)超高層項(xiàng)目；已為5個(gè)客戶提供無塵管理服務(wù)，其中包括國內(nèi)通信龍頭企業(yè)、生物科技龍頭企業(yè)及家用電器龍頭企業(yè)。

截至2023年6月底，萬物梁行服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)科技及獨(dú)角獸企業(yè)達(dá)69家，并在互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、高端制造及金融行業(yè)、跨國公司五大優(yōu)質(zhì)賽道持續(xù)深耕，實(shí)現(xiàn)收入26.4億元，同比增長28.5%。

“從只服務(wù)萬科，到來自于萬科集團(tuán)貢獻(xiàn)的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%，來自于第三方的項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)69%，”朱保全在業(yè)績會(huì)上指出，萬物云從只會(huì)做住宅業(yè)務(wù)的物企，變成在住宅、商企、城市三個(gè)空間分別有萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城領(lǐng)先品牌的綜合服務(wù)者。

朱保全表示，萬物云發(fā)展穩(wěn)健。因?yàn)槠煜氯f物梁行已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的商企服務(wù)企業(yè)，在非開發(fā)商市場(chǎng)具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力；萬科物業(yè)基于蝶城模型，在存量市場(chǎng)尋找到獨(dú)立的、穩(wěn)健的、可持續(xù)的拓展之道，并且立足居住消費(fèi)市場(chǎng)，社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)已形成良好發(fā)展態(tài)勢(shì)；借助萬物云城，公司的科技業(yè)務(wù)也在蒸蒸日上，保持高速發(fā)展和穩(wěn)健高毛利。

據(jù)萬物云統(tǒng)計(jì)，來自公司獨(dú)立拓展的，且與開發(fā)商不相關(guān)業(yè)務(wù)占比已經(jīng)相當(dāng)顯著，利潤的增速更快，相對(duì)于報(bào)表的15.7%，該部分的利潤增速達(dá)到23.0%。

“萬物云的當(dāng)期業(yè)績表現(xiàn)可以看做行業(yè)整體性持續(xù)增長的一個(gè)縮影。”有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，物管行業(yè)短期已經(jīng)歷一輪估值回歸，但需避免被地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)連帶質(zhì)疑長期發(fā)展邏輯。進(jìn)入存量市場(chǎng)，物管行業(yè)長期的發(fā)展邏輯并沒有發(fā)生不好的變化。

蝶城底盤數(shù)量增長到601個(gè)

受到市場(chǎng)關(guān)注的萬物云“第二增長曲線”蝶城戰(zhàn)略，在業(yè)績期內(nèi)改造提效超預(yù)期。

截至2023年6月30日，萬物云的蝶城底盤數(shù)量持續(xù)增長，從2022年的584個(gè)增長到601個(gè)，其中有177個(gè)標(biāo)準(zhǔn)蝶城、184個(gè)主攻蝶城及240個(gè)目標(biāo)蝶城，已完成流程改造蝶城數(shù)102個(gè)。

管理層判斷，隨著物業(yè)市場(chǎng)化制度的逐步完善，存量項(xiàng)目換簽物業(yè)公司將呈高速發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)榇媪渴袌?chǎng)機(jī)會(huì)涌現(xiàn)，公司得以繼續(xù)提升區(qū)域濃度。

在流程改造方面，公司累計(jì)推進(jìn)三批蝶城進(jìn)行流程改造，共計(jì)150個(gè)蝶城，覆蓋超過1000個(gè)住宅項(xiàng)目。

自蝶城戰(zhàn)略推進(jìn)以來，萬物云對(duì)蝶城的流程改造環(huán)節(jié)共投入3億元，為已改造蝶城帶來基礎(chǔ)住宅物業(yè)毛利率提升超過4個(gè)百分點(diǎn)，在業(yè)績期內(nèi)提升毛利潤超1億元；其中，2022年已完成改造的38個(gè)蝶城，本年實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的提升，毛利率相對(duì)于改造前的提升，從4個(gè)百分點(diǎn)提升到6個(gè)百分點(diǎn)。

如果說，物業(yè)服務(wù)人員調(diào)度從小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧^(qū)，打破了傳統(tǒng)物業(yè)的圍墻，形成“蝶城+物業(yè)”的初步形態(tài)，那么，“蝶城+社商”“蝶城+電梯”“蝶城+X”的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)生態(tài)則是萬物云構(gòu)建的蝶城藍(lán)圖。

截至2023年6月30日，萬物云共在40個(gè)蝶城內(nèi)試點(diǎn)房屋煥新業(yè)務(wù)，合同量同比增長257%，其中，局裝業(yè)務(wù)占比顯著提升。在業(yè)績期內(nèi)，蝶城內(nèi)房屋煥新簽約合同金額達(dá)到1.6億元，同比增加70.5%，滿意度超過98%。

萬物云副總經(jīng)理?xiàng)罟廨x表示，基于蝶城之下的智慧社區(qū)改造基金的投入，同市場(chǎng)上通常理解的帶資進(jìn)場(chǎng)還是有很大的不同。第一，從來源上來看，資金的投入來源于萬物云上市之初，在招股書中指出的用35%的募集資金投向智慧社區(qū)建設(shè)。其次，對(duì)于資金的投向有明確的要求，核心聚焦在智慧化的升級(jí)方面。

“最后，從投入回報(bào)來看，近幾年把投入的智慧社區(qū)改造基金的使用情況做了一個(gè)整體的測(cè)算，如果把這筆資金的投入簡單的看做并購的話，那么整體的投入資金和獲得的項(xiàng)目相比，整體的PE是不到5倍PE，投入產(chǎn)出比非常明顯。”