睿見(jiàn)丨盈利難題未解，深業(yè)物業(yè)二度“闖關(guān)”IPO前途幾何？

8月25日，深業(yè)物業(yè)再度向港交所遞交上市申請(qǐng)。這距離其第一次遞交上市申請(qǐng)過(guò)去整整六個(gè)月。

(資料圖片)

2023年至今，順利赴港上市物企僅有潤(rùn)華服務(wù)、眾安智慧生活，深業(yè)物業(yè)會(huì)成為年內(nèi)第三家嗎？

根據(jù)物企IPO歷史數(shù)據(jù)，國(guó)家隊(duì)物企貌似沒(méi)有折戟的紀(jì)錄。不過(guò)貴為深國(guó)資背景的深業(yè)物業(yè)，此次卻是第二次“補(bǔ)考”。

值得一提的是，深業(yè)物業(yè)還是本年度第一家提交IPO的物企。今年2月24日，深業(yè)物業(yè)率先遞交IPO申請(qǐng)，中金公司、中信證券和建銀國(guó)際為其保薦人。

然而，此后卻沒(méi)有任何通過(guò)聆訊的消息，直至6個(gè)月期滿，于8月23日招股書正式“失效”。

不過(guò)在此期間，深業(yè)物業(yè)曾遭到證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢，要求出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料，其中涉及公司依法設(shè)立且合法存續(xù)、股權(quán)清晰的相關(guān)情況、是否存在被控股股東或其他關(guān)聯(lián)方資金占用的情形等方面，同時(shí)需承諾上市募資不會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

深業(yè)物業(yè)沒(méi)有透露任何關(guān)于上市進(jìn)度緩慢的原因，僅僅在招股書失效的兩天后，迅速重新提交了新的一份招股書，并更新了今年上半年的最新數(shù)據(jù)。

不過(guò)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，深業(yè)物業(yè)過(guò)往展現(xiàn)的區(qū)域集中度過(guò)高、盈利能力偏低、增速過(guò)慢等經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)，依然沒(méi)有得到明顯的改善。這或許是造成其IPO遲遲未能實(shí)現(xiàn)的核心原因。

招股書顯示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，深業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別約為18.38億、21.52億元、23.48億元、12.84億元。

該營(yíng)收規(guī)模在行業(yè)內(nèi)并不算優(yōu)異，僅與目前已披露中期業(yè)績(jī)的物企對(duì)比，深業(yè)物業(yè)屬中等偏下水平，且增速相對(duì)緩慢，尤其自2022年起，年增幅更呈下降趨勢(shì)，僅為7%左右。從今年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)推斷，深業(yè)物業(yè)的年增速或保持相同水平。

當(dāng)然，這與大環(huán)境有關(guān)，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，物企經(jīng)營(yíng)亦受到一定沖擊，綜觀目前已披露中報(bào)的物企，接近三分之一出現(xiàn)同比增速下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年，中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)總收入由5671億元增長(zhǎng)至8701億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為11.3%。自2022年起。市場(chǎng)判斷，未來(lái)五年內(nèi)整體市場(chǎng)復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.5%。

此外，值得一提的是，深業(yè)物業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要來(lái)自于華南區(qū)域。于2020年度、2021年度、2022年度，來(lái)自大灣區(qū)的收入分別達(dá)到12.97億元、16.29 億元、18.29億元及，分別占總收入的70.6%、75.7%、77.9%。

到了今年上半年，區(qū)域集中度更是進(jìn)一步上升，期內(nèi)來(lái)自大灣區(qū)的收入達(dá)到10.25億元，占比高達(dá)79.9%。

從面積來(lái)看，截至今年6月末，深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約為7560萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為480個(gè)，總在管建筑面積約為7180萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)47個(gè)城市和14個(gè)省份。

其中，大灣區(qū)在管總建筑面積約為4950萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的68.9%。

這也側(cè)面反映了深業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)外拓經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)較弱。

不過(guò)，深業(yè)物業(yè)對(duì)母公司依賴看似并不算過(guò)于嚴(yán)重。于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入占比分別為56.5%、58.7%、58.5%及59.9%，呈明顯上升趨勢(shì)。

今年下半年以來(lái)，深業(yè)物業(yè)已訂立九份新服務(wù)合約，總簽約建筑面積約為306070平方米，在管建筑面積增加約29989平方米，當(dāng)中七份為與獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)物業(yè)有關(guān)的合約。

然而，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，深業(yè)物業(yè)在盈利方面仍擺脫不了母公司的“拯救”。

招股書顯示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別約為1.05億元、0.75億元、1.21億元、0.83億元。毛利分別為2.78億元、2.79億元、3.38億元及2.02億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。

盡管目前行業(yè)毛利率下降已成常態(tài)，但整體來(lái)看，物企毛利率均值仍維持在22%左右。深業(yè)物業(yè)平均15%的毛利率在行業(yè)內(nèi)屬偏低甚至墊底水平。

即使這樣，深業(yè)物業(yè)的毛利率還是靠關(guān)聯(lián)方的拉動(dòng)。其在招股書上明確表示，深業(yè)物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率高于向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率。

其中，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率分別為23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率分別為9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。。

深業(yè)物業(yè)表示，這主要是由于為獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供的服務(wù)主要為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)以及住宅物業(yè)管理服務(wù)，該等服務(wù)的毛利率較低，且在參與新的城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)中，在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)初期產(chǎn)生的成本較高。

分板塊來(lái)看，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)毛利率分別為7.5%、8.4%、11.5%及12.4%；住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為15.4%、11.5%、9.6%及9.6%；商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)毛利率為25.0%、23.0%、26.2%及30.3%。

換言之，深業(yè)物業(yè)外拓項(xiàng)目更傾向于利潤(rùn)偏低的住宅物業(yè)管理服務(wù)和城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)。值得一提的是，當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模正經(jīng)歷著不可逆轉(zhuǎn)的收縮，這或意味著，未來(lái)深業(yè)物業(yè)第三方市場(chǎng)的增量有限。

如今，非住宅市場(chǎng)成為物企們爭(zhēng)奪的目標(biāo)，深業(yè)物業(yè)背靠母公司，最大的優(yōu)勢(shì)自然是可長(zhǎng)期取得持續(xù)穩(wěn)定的相關(guān)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，然而，關(guān)聯(lián)方可提供的新增市場(chǎng)資源同樣亦有限。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，資本仍保持對(duì)深業(yè)物業(yè)較高的認(rèn)可度，主要還是因?yàn)槠鋰?guó)資背景。但光憑國(guó)資背景這一優(yōu)勢(shì)就順利推動(dòng)上市嗎？

這樣單薄的故事顯然無(wú)法打逐利的投資者。深業(yè)物業(yè)應(yīng)更多思考，如何將商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行對(duì)外輸出，從而打造獨(dú)有的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，而這才是扭轉(zhuǎn)盈利困境的核心關(guān)鍵。

要深知，如今隨著上市門檻提高，聆訊愈趨于嚴(yán)格。根據(jù)港交所新規(guī)，自2022年1月1日1起，港交所正式實(shí)施新修訂的主板上市規(guī)則，將上市申請(qǐng)人的主板盈利規(guī)定調(diào)高60%以上。

顯然，深業(yè)物業(yè)的盈利能力依然強(qiáng)差人意。

2022年至今，多家物企遞表到期后未能更進(jìn)一步，二次甚至三次遞表企業(yè)增多，部分企業(yè)多次遞表或聆訊后再無(wú)聲音，希望深業(yè)物業(yè)不是其中一個(gè)。

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