天天亮點(diǎn)！廣州首批宅地土拍冷熱分化 番禺成最大贏家

昨日上午11時(shí)多，隨著番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)兩宗“巨無霸”地塊觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，持續(xù)近一個(gè)月的2023年廣州宅地土拍暫落帷幕。此次，廣州共拿出16宗地，其中8宗為涉宅地，分別為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總計(jì)容面積為156.59萬平方米，起拍總價(jià)超269億元。在土拍過程中，除了增城外圍的派潭地塊延期出讓后終止出讓程序之外，實(shí)際成交的宅地有7宗。有業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)普遍強(qiáng)調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略下，房企拿地?zé)崆橛忻黠@選擇性，導(dǎo)致土拍市場(chǎng)冷熱分明。其中多宗地塊以底價(jià)成交，反映出當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍有承壓。

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四宗封頂搖號(hào)宅地，番禺區(qū)占三席位

4月20日上午，廣州今年首批供地清單中的最后兩宗宅地，成為本輪土拍的壓軸戲。分別標(biāo)稱為番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊和番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊，分別經(jīng)過50余輪競(jìng)價(jià)后，觸頂最高限價(jià)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由華潤(rùn)聯(lián)合體斬獲。

據(jù)悉，上述兩宗地塊均屬于長(zhǎng)隆地塊，片區(qū)內(nèi)交通便利，地處地鐵3號(hào)線、7號(hào)線、18號(hào)線沿線，距漢溪長(zhǎng)隆站、南村萬博站500米；鄰近漢溪大道東、新光快速路等，駕車30分鐘，可快速到達(dá)廣州南站、琶洲商務(wù)區(qū)、廣州國(guó)際創(chuàng)新城等重要功能片區(qū)。兩地塊總建筑面積超過57萬㎡。

就整體情況而言，2023年廣州首批掛牌的宅地中，觸頂搖號(hào)的宅地分別為荔灣區(qū)羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊以及本次番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)兩塊宅地。其中，番禺區(qū)合計(jì)供應(yīng)3宗涉宅用地，總建面積60.53萬㎡，總起拍價(jià)高達(dá)165.32億元，成為了首批宅地土拍的最大贏家。

增城多地塊“跳票”，房企更傾向穩(wěn)健項(xiàng)目

相較番禺此次“聲名大噪”，增城派潭鎮(zhèn)地塊臨陣撤拍，則顯得不聲不響。4月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，將原定于今日（4月21日）出讓的增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號(hào)地塊因故終止。

此前，該地塊最早定于3月23日出讓，后延期至4月21日。據(jù)廣州公共資源交易中心信息顯示，該地塊坐落增城區(qū)派潭鎮(zhèn)派西公路西側(cè)，宗地面積55274.36平方米，計(jì)容建面82911平方米，起拍價(jià)2.49億元，起拍樓面價(jià)僅3003元/平方米。

在行業(yè)人士看來，本次終止出讓和該地塊所在的派潭鎮(zhèn)樓市不活躍相關(guān)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，增城涉宅用地成交樓面價(jià)在2017年便邁入1萬元/平方米門檻，近年在大量供應(yīng)下，增城地價(jià)雖有回落，但去年宅地成交樓面價(jià)依舊超8000元/平方米。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，近年來增城區(qū)的成交量時(shí)常位居全市前三，主要是因?yàn)橹行某菂^(qū)客戶外溢到郊區(qū)置業(yè)，該地房企大多是通過低價(jià)走量的方式來換取成交量。未來幾年里，增城區(qū)的成交價(jià)格基本較難在短期內(nèi)恢復(fù)到原來最高峰，依舊是采取走量和消化一些外溢客戶為主。而番禺區(qū)這一兩年的樓市表現(xiàn)較佳，部分熱銷樓盤占據(jù)了去年全市總成交額前列。從供應(yīng)角度來看，這些房企將持續(xù)深耕土地市場(chǎng)“加倉(cāng)”。而且隨著供地?cái)?shù)量的增多，有利于番禺區(qū)房?jī)r(jià)的趨穩(wěn)與分化，即房子不會(huì)由于稀缺而導(dǎo)致價(jià)格過高，以及持續(xù)分化高端類型項(xiàng)目，使其價(jià)格更穩(wěn)定。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉同樣認(rèn)為，盡管增城派潭地塊起拍樓板價(jià)非常低，但是整個(gè)派潭鎮(zhèn)近年只有一個(gè)商品房項(xiàng)目，并且已經(jīng)在三年前基本售罄，人口產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，本地的地緣需求挖掘空間非常有限，又缺乏承接外溢需求的必要條件，因此房企對(duì)此類項(xiàng)目態(tài)度非常審慎。相對(duì)而言，番禺的迎賓路地塊以及漢溪大道北側(cè)地塊，一個(gè)位于居住氛圍成熟的大石板塊，另一個(gè)位于萬博商圈附近，近年板塊周邊的樓盤項(xiàng)目都有良好的去化表現(xiàn)，也給到了房企更多的信心。

土拍冷熱分明，“生面孔”民企嶄露頭角

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，廣州本輪土拍有7宗宅地成交，其中四宗宅地觸頂搖號(hào)，其余均為底價(jià)出讓，說明市場(chǎng)在整體向好的同時(shí)，仍存在一定壓力。不過，在他看來，廣州、上海等城市的土地市場(chǎng)總體認(rèn)知度比較高，都是屬于高能級(jí)的城市。“當(dāng)前各房企拿地方面的工作非常趨同，即主要尋找高能級(jí)的土地市場(chǎng)。這和房地產(chǎn)市場(chǎng)主要在高能級(jí)市場(chǎng)率先復(fù)蘇、此類市場(chǎng)后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)被看好等有關(guān)。各房企積極拿地，也為后續(xù)此類城市房源供應(yīng)等創(chuàng)造更好的條件。”

肖文曉則指出，整體來看，今年廣州首批出讓的地塊依然存在較為明顯的冷熱分化，例如增城外圍的派潭地塊延期出讓后終止出讓程序、配建人才住房較多的智慧城地塊底價(jià)出讓，城市熱門片區(qū)有較好盈利預(yù)期的荔灣羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊觸頂搖號(hào)等，反映當(dāng)前房企的拿地?zé)崆槭菐в羞x擇性的。“不管是民企國(guó)企，是外圍片區(qū)的土地還是中心城區(qū)的土地，房企拿地的首要前提是能夠算得過賬，也就是銷售流速和利潤(rùn)率要有保障。”

近日，合富研究院發(fā)布的《2023中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)》顯示，2022年中心區(qū)涉宅用地成交建面379萬平方米，占比上升至46%；其中荔灣、天河成交量倍升，海珠區(qū)同比升近五成。城區(qū)核心供地歷來稀缺，近兩年持續(xù)加大壓箱靚地供應(yīng)的消耗下，優(yōu)質(zhì)地塊買少見少。從參與企業(yè)的性質(zhì)來看，去年全年四次集中土拍均以國(guó)/央企支撐成交，民企參與度低。全年國(guó)/央企背景地塊的成交占94%，僅兩宗地塊被民企競(jìng)得，城區(qū)邊緣及郊區(qū)地塊普遍依靠區(qū)屬國(guó)企兜底。

與往年不同的是，曾經(jīng)在土拍市場(chǎng)一度偃旗息鼓的民企今年重回大眾視野，部分熱門地塊更是落到一些“生面孔”企業(yè)手中。例如，在觸頂搖號(hào)的番禺迎賓路地塊爭(zhēng)奪中，南通亞倫憑借著“運(yùn)氣爆棚”，在華發(fā)、建發(fā)、中鐵建等一眾強(qiáng)勁對(duì)手中突圍而出。該地塊成交總價(jià)23.23億元，折合樓面價(jià)24082元/平方米，溢價(jià)率15%。

黃韜對(duì)此表示，相較去年，當(dāng)前房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿較高。特別是，民企經(jīng)過近兩三年調(diào)整逐漸有好轉(zhuǎn)跡象，重新有了入市的意愿，未來民企在房地產(chǎn)開發(fā)中仍有著一席之地。

新快報(bào)記者 梁茹欣