信仰破滅，龍華樓市遭重錘！

沒有對(duì)比，就沒有傷害。

2022年全年，深圳至少100個(gè)新盤入市，但只誕生了4個(gè)日光盤。

而2021年，深圳新房開盤125次，日光超30次。

(資料圖)

近兩年的深圳房產(chǎn)市場(chǎng)，就像被卷進(jìn)了一個(gè)巨大漩渦：買房人的信仰破滅，業(yè)主的心理防線崩塌，以及開發(fā)商的銷售壓力與日俱增。

房子難賣、降價(jià)打折、維權(quán)不斷，成了這兩年深圳樓市的常態(tài)。

在深圳這么多個(gè)區(qū)域中，找不出一家沒有被下行周期捶打的區(qū)域。

區(qū)別在于，所遭受的捶打程度及未來(lái)需要多長(zhǎng)時(shí)間去修復(fù)。

01

從睡城到福田北，再到宇宙中心，龍華只用了十年左右的時(shí)間完成蛻變。

曾經(jīng)的高光時(shí)刻是真實(shí)存在的，如今跌入谷底也是真實(shí)存在的。

作為龍華捂盤王，萬(wàn)福花園于2021年底開盤，1599套房源賣了快兩年，至今僅網(wǎng)簽備案35套，去化率只有2%左右。

萬(wàn)福花園賣得這么差的原因有很多，包括定價(jià)高、周邊環(huán)境較差、樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格老舊等問(wèn)題。

依稀記得，當(dāng)年這盤營(yíng)銷中心的廣告詞是“萬(wàn)福花園，梗係（當(dāng)然）OK”，非常簡(jiǎn)單粗暴。

從這個(gè)去化率來(lái)看，顯然并不OK。

位于龍華北站片區(qū)的中海瓏悅理，上周推出477套住宅，戶型是約88-130平的3房和4房，均價(jià)約7.2萬(wàn)/平，開盤99折還送裝修。

項(xiàng)目對(duì)外宣稱開盤銷售近15.8億，按照套均總價(jià)計(jì)算大概賣了200多套，目前網(wǎng)簽不到30套，存在不少質(zhì)疑聲。

龍華其他板塊不少新盤，同樣面臨著較大的去化壓力。

紅山片區(qū)的頤樾府和天曜府，于6月份開盤，分別推出358套、570套住宅，當(dāng)前分別網(wǎng)簽42套、71套，平均去化1成左右。

民樂片區(qū)的龍岸君粼，464套房源，開盤兩個(gè)多月僅網(wǎng)簽32套。

還有龍華某新房項(xiàng)目，近期轟轟烈烈開盤，結(jié)果銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期，開發(fā)商一怒之下裁掉整個(gè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。

只能說(shuō)，都太不容易了。

市場(chǎng)極度內(nèi)耗的同時(shí)，確實(shí)也給置業(yè)者提供了更寬裕的選擇空間。

02

客觀上，最近兩年深圳樓市熱度冷卻，各區(qū)的日子都不好過(guò)。

而在這么多個(gè)區(qū)域中，龍華樓市所遭受的沖擊相對(duì)來(lái)說(shuō)更大。

一方面，是來(lái)自庫(kù)存壓力。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，截至8月23日，深圳各區(qū)新房住宅庫(kù)存44421套，而龍華區(qū)超1萬(wàn)套，新房庫(kù)存量位居全市第一。

某種意義上，在龍華樓市里，最不缺的就是房子。

剛剛過(guò)去的7月份，龍華區(qū)新房成交431套，按照當(dāng)前這個(gè)銷售速度，去化周期在2年左右。

另一方面，是來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)壓力。

接下來(lái)，龍華還會(huì)有源源不斷的新房供應(yīng)，面對(duì)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)，開發(fā)商的銷售壓力可想而知。

為了搶跑市場(chǎng)，開發(fā)商必然會(huì)通過(guò)不斷降價(jià)打折，來(lái)吸引購(gòu)房者的注意力。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，樓盤降價(jià)打折，可以減輕購(gòu)房者的成本，站在樓盤去化和房企回籠資金的角度，也是一樁好事。

但與此同時(shí)，這里也會(huì)延伸另一個(gè)問(wèn)題，原先買了房的業(yè)主可能會(huì)因?yàn)椴顑r(jià)較大而心生不滿，跑去售樓部鬧退房。

當(dāng)下而言，對(duì)于房企降價(jià)以緩解資金壓力的行為，有利也有弊，整體利大于弊。

作為買家，最重要的其實(shí)還是選籌眼光。

房子選對(duì)了，就算貴個(gè)幾十萬(wàn)，只是暫時(shí)肉疼；房子選錯(cuò)了，就算便宜個(gè)幾十萬(wàn)，以后也會(huì)感到糟心。

03

未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)，一定是K型分化，且會(huì)超出很多人的想象。

哪怕是降價(jià)賣房這件事，放在不同城市、不同板塊，所產(chǎn)生的效果也是截然不同。

最近李嘉誠(chéng)在香港的某樓盤七折賣房，推售600多套房源，結(jié)果吸引了3萬(wàn)多人瘋搶。

同樣的營(yíng)銷手段，換成是三四線城市的房子，并不見得會(huì)好賣。

有些城市、有些板塊的房子，不是說(shuō)房?jī)r(jià)低頭了，市場(chǎng)就會(huì)有人愿意買單。沒有價(jià)值共識(shí)的房子，都不能稱之為好房子。

龍華作為深圳供應(yīng)量大戶和庫(kù)存量大戶，即便后續(xù)樓市回暖，也需要一定的時(shí)間去緩沖。

當(dāng)下同樣的預(yù)算，如果能在前海、寶中和碧海這些核心區(qū)上車，就盡量不要跑到近郊或者遠(yuǎn)郊。

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