深圳廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”，救市開(kāi)啟

八月底，繼資本市場(chǎng)的政策組合拳集中落地后，房地產(chǎn)的政策組合也展現(xiàn)出來(lái)了。

(資料圖片僅供參考)

先是昨天農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，針對(duì)調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率一事，表示將抓緊制定具體的操作細(xì)則，會(huì)盡快完善好合同文本的準(zhǔn)備，做好系統(tǒng)銜接，公開(kāi)承認(rèn)了國(guó)有大行將下調(diào)房貸利率。

然后今天下午，金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)在中國(guó)人民銀行召開(kāi)，提出支持房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)融資，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

到了晚間，緊隨廣州的穗府辦函〔2023〕44號(hào)，深圳住建局也發(fā)布公告，兩大一線城市先后宣布了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

幾乎一日之間，針對(duì)存量房貸、新增房貸以及房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融政策，不約而同的迎來(lái)了一波U型轉(zhuǎn)彎。

針對(duì)于這一波房地產(chǎn)的組合政策，政事堂今天重點(diǎn)聊一聊“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

“認(rèn)貸”政策，是2010年為了遏制過(guò)熱的房?jī)r(jià)出臺(tái)，隨后一線城市以及熱門(mén)的副省級(jí)城市紛紛效仿，成為了“房住不炒”工具箱中最重要的一件利器。

因此，無(wú)論是08年還是15年，每一輪救市的過(guò)程，都伴隨著“不認(rèn)貸”，之后，隨著每次救市用力過(guò)猛帶來(lái)的房?jī)r(jià)過(guò)熱，各地出臺(tái)的“認(rèn)貸”，也都會(huì)立竿見(jiàn)影，導(dǎo)致一線城市當(dāng)年的二手房交易腰斬，房?jī)r(jià)下跌10%以上。

而且，“認(rèn)貸”轉(zhuǎn)向“不認(rèn)貸”，除了是全國(guó)房地產(chǎn)政策最重要的風(fēng)向標(biāo)之外，也是全國(guó)一二線城市（超大特大）與三五線城市之間的政策旋轉(zhuǎn)門(mén)的開(kāi)啟。

按照過(guò)去幾年的“認(rèn)貸”政策，只要在異地有房貸記錄，在一二線城市買房就要按照二套來(lái)執(zhí)行首付款和房貸利率，從30%的首付驟增至70%，利率也從4%以內(nèi)升至5%左右，再加上一二線城市望而卻步的高房?jī)r(jià)，堵死了很多人三五線城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶率忻瘛钡馁?gòu)房之路。

而一旦開(kāi)放了“不認(rèn)貸”，就將釋放出來(lái)這批人的購(gòu)買力，也意味著中央允許一二線城市利用資金的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)三五線開(kāi)啟“搶人大戰(zhàn)”。

這也使得，每一次的房地產(chǎn)刺激政策，房?jī)r(jià)的反彈都是解除了“認(rèn)貸”的一二線城市逐步向三五線城市蔓延。

本輪隨著兩個(gè)一線城市解除了“認(rèn)貸”，除京滬之外的一二線城市很快都會(huì)加入到了“認(rèn)房不認(rèn)貸”行列，甚至京滬兩地大概率也會(huì)遮遮掩掩之后，部分城區(qū)也解除限制。

對(duì)此，那些在老家有一套房子，兜里有點(diǎn)錢的剛需年輕人只要?jiǎng)觿?dòng)腦子就會(huì)想明白，同樣是買房子，是去超大特大城市享受首套的低首付比例、低貸款利率和增值空間，還是在老家按照二套的高首付比例、高利率利率，卻要忍受未來(lái)可能的長(zhǎng)期貶值。

而且，對(duì)于很多財(cái)政本就富裕的超大特大城市，面對(duì)“不認(rèn)貸”后突然涌現(xiàn)的購(gòu)買力，可以通過(guò)人才補(bǔ)貼等方式，變相為新居民提供“零首付”，來(lái)活躍的房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)。

正如724會(huì)議后推測(cè)的那樣，這一輪的經(jīng)濟(jì)刺激政策會(huì)是東部沿海的一二線城市搶跑，無(wú)論是城中村改造、還是平急兩用，亦或者最先出臺(tái)刺激政策的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，全部都是針對(duì)于超大特大的一二線城市。

這也意味著，這一輪中國(guó)一二線城市房地產(chǎn)的政策底出現(xiàn)了，市場(chǎng)底大概率也將會(huì)在今年四季度出現(xiàn)。

只不過(guò)，跟08年和15年的兩輪解除認(rèn)貸引發(fā)的房地產(chǎn)大爆發(fā)不一樣，這一波的爆發(fā)，最終的模式，會(huì)跟2015年的二胎政策類似。